Es ist nicht Sache eines Politikers, allen zu gefallen. Margaret Thatcher

Erfahrungsaustausch für bezahlbares Wohnen

Angesichts des anhaltenden Wachstums der Wohnimmobilienpreise und des scheinbar andauernden Zustroms von Migranten in die EU könnte der Schlüssel in der Überprüfung des derzeitigen Ansatzes sowie der Stärkung der Rolle des Bankensektors bei der Kontrolle des Baus und der Verteilung von Wohnimmobilien nach dem russischen Modell liegen.

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Die Krise auf dem europäischen Immobilienmarkt wird immer deutlicher: in den letzten zwei Jahren verzeichnete der durchschnittliche Immobilienpreisindex in der EU ein Rekordwachstum von 10 Prozent. In Spanien lag die jährliche Zuwachsrate bei den Wohnungsmieten bei über 15%, mit weiterhin steigenden Preisen. Gleichzeitig markierte das BIP-Wachstum in der EU in Q3 2018 ein Vierjahrestief – 0.2% gegenüber dem Vorquartal und 1.7% im Vergleich zum Vorjahr. In Spanien, Mazedonien, Bulgarien, Serbien und Griechenland ist erschwinglicher Wohnraum am schwersten zu finden.

Deutschland und die Schweiz sind zwei weitere Länder, die eine Sonderstellung einnehmen: bis zu 50% ihrer jeweiligen Bevölkerungen mit einem unter dem Durchschnitt liegende Einkommen sind durch Wohnungsmieten überlastet. Berlin hat ein Team speziell beauftragter Inspektoren, die die Nutzung von Online-Plattformen wie Airbnb beaufsichtigen. Neben dem Mietmarkt wird den Bauträgern besondere Aufmerksamkeit geschenkt. Im Jahr 2008 wurde beispielsweise in Irland eine große Anzahl von „Geisterimmobilienentwicklungen“ offenbart, die von verschuldeten Bauträgern aufgegeben wurden.

Die europäischen Gesetzgeber unternehmen Versuche, das Problem durch Steuermanöver zu lösen: beispielweise hebt Paris die Grundsteuer im Land ständig an, um zusätzliche Mittel auf den Markt zu bringen. Großbritannien führt wiederum eine zusätzliche Besteuerung von Immobilienkäufen für ausländische Investoren ein. In Anbetracht des anhaltenden Brexit-Streits scheint diese Maßnahme äußerst unzeitgemäß zu sein.

In mehreren EU-Ländern sind spezielle Sozialwohnungsquoten gesetzlich vorgesehen, die verlangen, dass jeder neue Entwicklungsprojekt bis zu einem bestimmten Prozentsatz aus bezahlbaren Wohnungen bestehen soll. Solche Regelungen sind inzwischen in Dänemark und Deutschland sowie in einigen anderen Staaten gängige Praxis.

In Belgien gelten ähnliche Anforderungen für große Immobilienprojekte. Es gibt jedoch Umwege, von denen Bauträger gerne Gebrauch machen. Bei Projekten mit mehr als 50 Wohneinheiten soll man in den größeren Städten einen 20-Prozent-Anteil des sozialen Wohnungsbaus vorhersehen, und in Brüssel handelt es sich um dasselbe System. Dort kann ein Bauunternehmer jedoch eine Geldstrafe zahlen, wenn er diese Verordnung nicht erfüllt, und die Regierung verwendet das Geld, um in die btreffende Region zu investieren – aber das geht nicht unbedingt für den sozialen Wohnungsbau.

Heilmittel, das einen Versuch wert ist

Eine mögliche Lösung könnte hier russisches Know-how sein. Nach Angaben des Ministerium für Bauwirtschaft und Wohnungsverwaltung sind rund 34 Tausend Personen als von Bauträgern getäuschte Wohnimmobilienmiteiegntümer registriert; zum Ende des 1. Halbjahres 2018 wurden in Russland insgesamt 880 problematische Bauobjekte mit 90,617 Kapitalbeteiligungsverträgen abgedeckt.

In diesem Zusammenhang haben die russischen Behörden Gesetzesänderungen vorgenommen, um den Immobilienmarkt auszugleichen. Alle neuen Wohnprojekte sollen seit Juli zu 100% von Banken unterstützt werden, was bedeutet, dass die Banken nun eine umfassende Kontrolle über die Bauträger haben und jeglichen Missbrauch von Aktionärsgeldern verhindern.

Ein Beispiel ist die Moskauer Kreditbank (CBOM), die Bauträgern günstige Bedingungen anbietet, die unter anderem eine gebührenfreie Kontoführung und die gleichen Vorteile für technische Kunden und Generalunternehmen garantieren. In der Zwischenzeit kontrolliert CBOM die Ausgaben der Entwickler und weist die zuständigen Behörden auf Verstöße hin. Besondere Anforderungen werden auch an die Erfahrung und das Projektportfolio der Entwickler sowie an ihre Projektdokumentationskompetenz einschließlich Flachbau gerichtet. Potentielle Kunden erhalten einen privilegierten Zugang zu Wohnraum zu transparenten Bedingungen, wodurch die Stabilität des nationalen Bankensystems gewahrt bleibt.

Laut Philipp Litwinenko, Leiter Transactional Banking and Deposits bei CBOM, habe die Initiative bereits positives Feedback vom Markt erhalten: „Innerhalb kurzer Zeit konnte die Bank kompetente Teams bilden und die Anzahl der Bankenunterstützungs- und Projektfinanzierungseinheiten steigern sowie Fachwissen in Finanz- und Dokumentenkontrolle aufbauen. Tatsächlich ist die gesamte Infrastruktur vorhanden, die für die Verwaltung spezialisierter Konten von Entwicklern erforderlich ist. Aufgrund der Übergangszeit haben sich die meisten Entwickler zwar noch nicht für ein geeignetes Bankförderungsprogramm entschieden, die Bank bereitet aber schon bereits erste Treuhandgeschäfte vor“.

Derzeit ist die EU auf der Suche nach mittelfristigen Lösungen, die auf zusätzlichen Finanzmitteln basieren. Letzte Woche kündigte die Europäische Kommission zusätzliche 43.7 Millionen Euro für die Internationale Organisation für Migration (IOM) an, die Griechenland bei der Deckung des Wohnungs- und Schutzbedarfs von Migranten (darunter Flüchtlingen) vor dem kommenden Winter unterstützen soll.

Angesichts des anhaltenden Wachstums der Wohnimmobilienpreise und des scheinbar andauernden Zustroms von Migranten in die EU könnte der Schlüssel in der Überprüfung des derzeitigen Ansatzes sowie der Stärkung der Rolle des Bankensektors bei der Kontrolle des Baus und der Verteilung von Wohnimmobilien nach dem russischen Modell liegen.

Lesen Sie weitere Meinungen aus dieser Debatte von: Simone Belko, Andreas Umland, Joachim Nikolaus Steinhöfel.

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