Wir Iraner lieben Deutschland. Mahmud Ahmadinedschad

Jung, studiert, sucht Wohnung

Der Markt für Mietwohnung ist aus den Fugen geraten. Abhilfe schaffen nur Preisregulierungen und jede Menge neue Wohnungen.

Noch nie in der Geschichte der Bundesrepublik sind so wenige Wohnungen neu gebaut worden wie in den letzten vier Jahren. Die Fertigstellungszahlen bewegten sich etwa zwischen 168.000 und 186.000 Wohnungen insgesamt, davon rund 65.000 Mietwohnungen. Daneben ist der Bestand an Sozialwohnungen in Deutschland zwischen 2002 und 2010 um ein Drittel auf 1,6 Millionen geschrumpft. Zuletzt wurden nur noch rund 16.000 Sozialmietwohnungen pro Jahr neu gebaut. Nach einer Untersuchung des Pestel-Instituts fehlten Anfang des Jahres 2012 in deutschen Großstädten schon etwa 100.000 Mietwohnungen. Für 2017 prognostiziert das Institut bei unveränderten Fertigstellungszahlen im Mietwohnungsbereich bereits einen Fehlbestand von rund 400.000 Mietwohnungen.

Drastische Preissprünge bei Neuvermietungen

Gleichzeitig ist die Zahl der Haushalte in Deutschland in den vergangenen Jahren von 38,7 Millionen auf 40,3 Millionen gestiegen. Und diese Entwicklung wird sich fortsetzen. Nach Einschätzungen von Fachleuten werden im Jahr 2025 rund 41,1 Millionen Haushalte eine Wohnung benötigen.

Auch Bundesbauminister Peter Ramsauer kommt an diesem Thema und an diesen Zahlen nicht mehr vorbei. Jüngst beklagte er, dass in Deutschland 70.000 Studentenwohnungen fehlen. Es könne nicht sein, dass in den Stadtzentren nur noch aufpolierte Luxusappartements stehen und preiswerter Wohnraum immer mehr verschwindet. Das ist eine späte, aber durchaus richtige Erkenntnis. Allerdings darf das Thema nicht auf die studentische Wohnungsnot begrenzt werden. Insbesondere in Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten fehlen preiswerte und bezahlbare Wohnungen. Hier stößt ein immer knapper werdendes Wohnungsangebot auf ständig steigende Nachfrage. Konsequenz ist, dass die Mieten hier in den vergangenen Jahren drastisch angestiegen sind, bei den Neuvermietungen von Wohnungen werden wahre Preissprünge verzeichnet.

Mieterinnen und Mieter müssen im Durchschnitt deshalb schon 34,1 Prozent ihrer Konsumausgaben für Miete und Energie zahlen. Bei einkommensschwächeren Haushalten bis zu einer Einkommensgrenze von etwa 1.300 Euro liegt die Kostenbelastung sogar bei rund 45 Prozent. Energiewende und energetische Modernisierungen treiben die Wohnkosten weiter in die Höhe. Verantwortlich hierfür ist nicht zuletzt das geltende Mietrecht, wonach der Vermieter elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen darf. Fallen zum Beispiel Modernisierungskosten in Höhe von 200 Euro pro Quadratmeter an, bedeutet das für den Mieter einer 70 Quadratmeter großen Wohnung eine Mieterhöhung von 128 Euro im Monat. Solche Erhöhungen sind auch bei einer erfolgreichen und guten Sanierung nicht über niedrigere Heizkosten finanzierbar.

Mindestens 130.000 Mietwohnungen nötig

Kein Wunder, dass angesichts dieser Zahlen jeder vierte Mieter in Deutschland in eine preiswertere Wohnung umziehen will. In Großstädten und Ballungszentren werden sie aber kaum eine Chance haben. Hier steigen die sogenannten Neuvertragsmieten praktisch unbegrenzt. Sieben bis zehn Prozent Steigerungsrate in einem Jahr, an attraktiven Standorten 20 bis 30 Prozent und mehr machen einen Umzug für Durchschnittsverdiener unmöglich, verteuern das Wohnen in der Stadt völlig unangemessen. Hält diese Entwicklung an, wird sich das Stadtbild vielerorts spürbar verändern: Teure, energetisch top-sanierte Wohnungen und Luxusappartements in innerstädtischen Bereichen und am Stadtrand preiswerte Wohnungsbestände für den Rest der Wohnungssuchenden.

Hieraus kann auch eine Gefahr für die wirtschaftliche Entwicklung in Ballungszentren erwachsen. Wohnmöglichkeiten und Wohnpreise sind wichtige Standortfaktoren für die Wirtschaft. Deshalb muss die Politik jetzt eingreifen. Der Wohnungsneubau muss wiederbelebt werden, wir benötigen mindestens 130.000 bis 150.000 neue Mietwohnungen pro Jahr, davon mindestens 40.000 Sozialmietwohnungen.

Vor allem brauchen wir aber Regelungen, die jetzt schnell wirken und den Wohnungsnachfragern in den Städten helfen. Aus unserer Sicht müssen die Neuvertragsmieten gesetzlich begrenzt werden. Sie sollten die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen dürfen. Die bisherigen Mieterhöhungsregelungen gelten nur für bestehende Mietverhältnisse. Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages dagegen kann der Vermieter die Miete in nahezu beliebiger Höhe festsetzen. Leidtragende dieser explodierenden Neuvertragsmieten sind vor allem die etwa 10 Prozent der Mieterhaushalte, die jährlich die Wohnung wechseln bzw. aus beruflichen Gründen umziehen müssen – junge Menschen, die eine Familie gründen und eine gemeinsame Wohnung beziehen wollen, oder Studenten, die in die Stadt ziehen.

Korrekturen erforderlich

Letztlich ist die Begrenzung der Neuvertragsmieten aber im Interesse aller Mieter. Die hohen Neuvertragsmieten von heute sind die Bestandsmieten von morgen. Da in die ortsübliche Vergleichsmiete nur die Vertragsabschlüsse der letzten vier Jahre einfließen, drohen mittelfristig auch in bestehenden Mietverhältnissen hohe Preissteigerungen. Auch deshalb sind bei den Mieterhöhungsvorschriften für laufende Mietverhältnisse Korrekturen erforderlich. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sollten alle Mietverhältnisse einbezogen werden und nicht nur die der letzten vier Jahre. Außerdem muss die Kappungsgrenze, die derzeit noch Mietpreissteigerungen von bis zu 20 Prozent in drei Jahren zulässt, auf 15 Prozent in vier Jahren korrigiert werden. Mieterhöhungen nach Modernisierungen sollten nicht an die Kosten der Modernisierung geknüpft werden, sondern an den Erfolg, das heißt an die tatsächlich erreichten Energieeinsparungen.

Lesen Sie weitere Meinungen aus dieser Debatte von: Dietmar Bartsch, Oskar Lafontaine, Dietmar Bartsch.

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