Wer bauen oder kaufen will, muss sich auf deutlich höhere Kosten einstellen | The European

Immobilien: Erst steigen die Preise - und jetzt auch noch die Zinsen

Andreas Kempf22.01.2022Medien, Wirtschaft

Wer bauen oder kaufen will, muss sich auf deutlich höhere Kosten einstellen. Zum einen treibt die große Nachfrage die Preise weiter nach oben. Zusätzlich verlangt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) von den Banken auch noch, dass sie ihre Kredite mit mehr Eigenkapital absichern. Für die Geldhäuser steht damit fest: Sie werden Kredite teurer anbieten. Von Andreas Kempf.

Der Immobilienmarkt dreht, Quelle: Shutterstock

Die Preise für Immobilien kennen in Deutschland seit Jahren nur eine Richtung: nach oben. Der Neubau von Wohnungen hat sich im November des vergangenen Jahres so stark verteuert, wie seit 1970 nicht mehr. Die Preise legten im Vergleich zum Vorjahresmonat um 14,4 Prozent zu, hat das Statistische Bundesamt ausgerechnet. Weil die Finanzierungen dank niedriger Zinsen aber noch immer machbar erscheinen, schreckt der hohe Kaufpreis bisher die wenigsten ab. Nach einer Erhebung des Finanzdienstleisters Wüstenrot tragen sich derzeit 80 Prozent der Mieter unter 45 Jahren mit dem Gedanken, Wohneigentum zu erwerben. Jeder dritte will innerhalb der nächsten vier bis zehn Jahren eine Immobilie bauen. Die preistreibende Nachfrage erfasst dabei längst nicht mehr nur die großen Zentren. Im Gegenteil: Eine deutliche Mehrheit von zwei Drittel der Befragten, die Wohneigentum erwerben möchten, strebt einen Standort in einer Gemeinde bis 5.000 Einwohner oder in einer kleineren Stadt bis 50.000 Einwohnern an. In eine Großstadt mit über 100.000 Einwohnern zieht es nur knapp jeden Fünften. Offenbar kommt immer mehr zum Tragen, dass viele Arbeitnehmer im Homeoffice arbeiten können und somit lange Anfahrtswege nicht mehr so ins Gewicht fallen.

Die ungebrochen hohe Nachfrage hat die Finanzmarkt-Aufpasser auf den Plan gerufen: Die Bafin sieht die Entwicklung immer kritischer. Manch einer erinnert sich ans Jahr 2008, als wacklige Immobilienkredite in den USA eine weltweite Finanz- und Bankenkrise heraufbeschworen. Die deutsche Kontrollbehörde befürchtet, dass es bei den Immobilienpreisen jetzt eine Blase gibt, die irgendwann platzt mit der Folge, dass die Preise purzeln und die Immobilienfinanzierungen, die ja stets mit der gekauften Immobilie abgesichert sind, ins Wanken geraten. Der Markt drohe heiß zu laufen, warnt Bafin-Chef Mark Branson. Inzwischen gebe es Wohnimmobilienkredite über mehr als 1,6 Billionen Euro. „Mit Blick auf die Finanzstabilität ist es jetzt Zeit, in den Präventionsmodus zu wechseln“, betont Branson.

Er belässt es nicht bei der Ankündigung, sondern zieht selbst die Bremse: Die Bafin schreibt den Banken einen sogenannten „antizyklischen Kapitalpuffer“ von 0,75 Prozent vor. Das heißt: Je größer das Rad ist, das die Banken drehen, um so mehr Eigenkapital müssen sie zurücklegen. Der Kapitalpuffer war im Zuge der Covid-19-Pandemie auf null Prozent gesenkt worden, davor lag er bei 0,25 Prozent. Seine Erhöhung soll die Widerstandsfähigkeit von Banken in Krisenzeiten erhöhen. 0,75 Prozent ist nach Ansicht von Marktbeobachtern allerdings eine überraschend deutliche Steigerung. Und damit nicht genug: Ein weiterer Puffer soll eingeführt werden, der Wohnimmobilien-Kredite absichert. Hier sollen die Banken zwei Prozent dieser Finanzierung aus ihrem Eigenkapital zurücklegen. Nach Angaben von Bafin-Präsident Mark Branson, müssen die deutschen Banken durch beide Kapitalpuffer insgesamt zusätzlich 22 Milliarden Euro an Eigenkapital vorhalten. Die meisten hätten dafür genügend Kapital, nur wenig müsse neu gebildet werden. Er gibt den Geldhäusern bis Februar 2023 Zeit, um die Puffer aufzubauen.

Unterstützung erhält Branson vom Ausschuss für Finanzstabilität (AFS), dem Vertreter des Bundesfinanzministeriums, der Bundesbank und der Bafin angehören. Ihm ist der Preisauftrieb am Wohnimmobilienmarkt ebenfalls unheimlich. Laut Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch liegen die Preise für Wohnimmobilien zehn bis 30 Prozent über den Werten, die sich durch Fundamentaldaten – wie Marktanalysen und Unternehmensdaten – noch rechtfertigen lassen. Bei einem Preiseinbruch könnten die gegengerechneten Sicherheiten nicht ausreichen, um Kreditausfälle zu kompensieren, warnt Buch. Die Europäische Zentralbank (EBZ), die selbst weiter auf ihrer Niedrigzinspolitik beharrt, hat die Deutschen bereits im vergangenen Herbst wegen der hohen Immobilienpreise zum Einschreiten aufgefordert.

Es gibt aber auch Gegenwind. Und der kommt von den betroffenen Banken. Während nämlich Branson optimistisch davon ausgeht, dass keine „Kreditverknappung“ spürbar werde, sehen die Kreditinstitute das völlig anders. „Die Erhöhung der Kapitalanforderungen auf breiter Front wird die Kreditvergabekapazität der Banken und Sparkassen deutlich einschränken“, kritisiert die deutsche Kreditwirtschaft die Entscheidung. Die Aktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers komme dem Anziehen einer Handbremse gleich. „Die Folgen treffen schließlich die Kunden, die ohnehin unter den hohen Immobilienpreisen leiden: Für sie dürfte der Immobilienkauf noch teurer und schwieriger werden“, warnt Ulrich Reuter, Präsident des Sparkassenverbands Bayern. „Das verbessert nicht die Voraussetzungen für bezahlbaren Wohnungen und der Klimawende im Gebäudebestand“, kommentiert ein Sprecher des Finanzdienstleisters W + W (Wüstenrot und Württembergische) den Schritt der Bafin.

Über das allgemeine Wehklagen hinaus sind die Kreditinstitute und Bausparkassen mit Prognosen, wie sehr Kredite konkret teurer werden, noch zurückhaltend. „Das künftige Ausmaß des Zinsanstiegs für die Verbraucher zu quantifizieren, ist schwierig. Es dürfte auch davon abhängen, wie sich das Marktumfeld in den kommenden zwölf Monaten insgesamt entwickelt. Verbraucher werden den Effekt sicherlich nicht als plötzliche Verteuerung zu einem ganz bestimmten Zeitpunkt spüren, denn er dürfte sich nur allmählich einstellen“, meint Martin Güth, Analyst bei der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW). Die Vorsicht von Bafin und Bundesbank kann er nachvollziehen: „Das Bewertungsniveau von Wohnimmobilien ist immer ambitionierter und damit anfällig für negative Überraschungen geworden.“

Auch die Immobilienwirtschaft erwartet, dass das Kreditangebot knapper wird. „Solche Maßnahmen wirken kontraproduktiv und entfernen uns einen großen Schritt vom selbst erklärten Ziel der Bundesregierung, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen“, meint Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA). Das sieht der bayerische Sparkassenchef ähnlich: „Um dem teilweise überhöhten Preisniveau am Immobilienmarkt zu begegnen, muss vielmehr ein größeres Angebot geschaffen werden. Dazu braucht es wirtschafts- und wohnungspolitische Entscheidungen, keine bankaufsichtlichen Belastungen.“

Das Ziel der Ampelparteien im Koalitionsvertrag, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen, hält Reinhard Quast, Präsident des Zentralverbands des Deutschen Baugewerbes (ZDB) ohnehin nicht für realistisch. „Technisch ist das machbar, aber es fehlen Grundstücke und Baugenehmigungen.“ Der Engpass bestehe „auf dem Papier, nicht bei den Steinen.“ Es dauere in Deutschland Jahre, Genehmigungen zu bekommen und Flächen in Bauland umzuwandeln. „Der Schlüssel für mehr Wohnungsbau wäre, Genehmigungsprozesse zu vereinfachen.“

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